Surroga Mutuo

La forte crisi economica che ha colpito l’intero globo negli ultimi anni, ha pesato notevolmente su coloro che in tempi economicamente più sereni avevano contratto un mutuo per esigenze personali. Le varie problematiche portate dalla crisi hanno messo in seria difficoltà la puntualità di moltissime persone di onorare le rate del mutuo. Per risolvere questo problema si può adottare la procedura introdotta dalla Legge Bersani n°40/2007 denominata surroga mutuo o portabilità.


La surroga mutuo prevede il trasferimento, a costo zero, del proprio mutuo da una banca all’altra e modificare i parametri del mutuo, senza variare il debito residuo, rendendo più conveniente la sostituzione del vecchio mutuo. La particolarità della surroga è che non viene estinta l’ipoteca, poiché si permette alla nuova banca di subentrare ai diritti della vecchia, annullando i costi notarili.

Inoltre con la procedura di surroga del mutuo: non si paga l’imposta sostitutiva (0.25% prima casa – 2% seconda casa); non si perdono i benefici fiscali relativi all’acquisto della prima casa; non si hanno spese dovute alla cancellazione della vecchia ipoteca; non ci sono spese assicurative, di perizia e d’istruttoria; non si paga la penale sul vecchio mutuo.

Surroga Mutuo | Le modifiche concesse

In base alle proprie esigenze invece, grazie alla procedura di surroga, si può per esempio: cambiare il tipo di tasso (fisso, variabile o misto) che si era scelto; allungare la durata del mutuo e di conseguenza ridurre l’importo delle rate; abbassare il peso degli interessi sulle rate, riducendo il costo del debito.

Surroga Mutuo | Le fasi

Per realizzare la procedura di surroga viene adottato un percorso che segue fasi precise: con una nuova banca si stipula un nuovo mutuo che ha lo scopo di procurare il capitale per estinguere il vecchio mutuo; si utilizza il ricavato del nuovo mutuo per estinguere il vecchio mutuo e di questo il debitore ne mette a conoscenza la vecchia banca; la vecchia banca prende atto della dichiarazione del debitore a cui rilascia una quietanza di estinzione del vecchio mutuo; si stipula l'atto di surrogazione, il debitore dichiara di sostituire la vecchia banca con la nuova e di “portare” (ecco spiegato il termine portabilità), in garanzia del vecchio mutuo la vecchia ipoteca.

Il mutuo variabile con tetto massimo (conosciuto anche come capped rate) è un mutuo che, per contratto, prevede l’applicazione di un tasso che non può andare oltre una certa soglia (che viene chiamata anche cap), soglia che viene stabilita alla stipulazione del contratto. Dunque, se il tasso del mutuo sarà inferiore a questa soglia, il mutuo verrà utilizzato come un normale tasso variabile; nel caso in cui, invece, il tasso sia superiore alla soglia prestabilita, il mutuo assumerà i connotati del mutuo a tasso fisso, utilizzando come tasso la soglia stabilita in precedenza.

Questo mutuo è utile per tutte quelle persone che vogliono ottenere un tasso più vantaggioso offerto dai mutui a tasso variabile rispetto ai mutui a tasso fisso, oppure può essere sottoscritto da tutti coloro che sono intenzionati a cautelarsi contro le eventuale “impennate” dei tassi di interesse.

In poche parole, il mutuo variabile con tetto massimo si presenta come una via di mezzo tra il mutuo a tasso variabile e il mutuo a tasso fisso.

Questa tipologia di prestito è strettamente collegata con l’andamento dell’Euribor, quindi la rata potrebbe essere variabile, ma il soggetto viene protetto dal tasso deciso alla stipulazione del contratto, evitando dunque di pagare una rata troppo elevata nel momento in cui i tassi si elevano.

Tuttavia, non ci sono solo vantaggi a favore del contraente, ma anche per la banca; questa, infatti, per evitare perdite dovute ad un ribasso troppo grande dei tassi, stabilisce anche lei un tasso, un tasso minimo (che prende anche il nome di floor).

Per  evitare che sia il cap che il floor vengano intaccati da eventi troppo sfavorevoli, interviene il collar, viene determinata ossia una quota che serve per salvaguardare sia il costo del finanziamento, sia il rendimento del finanziamento.

In questo tipo di prestiti, lo spread applicato dalle banche è molto più basso rispetto allo spread che viene applicato nei classici mutui.

Bisogna stare molto attenti nel fissare il tetto massimo. Infatti, se questo tetto massimo è troppo elevato, si rischia di non raggiungerlo mai, e di conseguenza si sosterranno solamente ulteriori costi, senza poter godere dei vantaggi per il quale è stato sottoscritto.